ビルの通信設備は機械室や配線スペースの奥にあり、外装や空調に比べて更新が後回しになりがちです。けれども築年数を重ねるうちに、配管は古いケーブルで埋まり、どれが使われているのか誰にも分からない状態になっていきます。この記事では、ビルオーナー・管理会社の方に向けて、MDF・EPS・通信ラックの老朽化で起きる問題と点検のポイント、テナントに迷惑をかけずに更新を進める手順を解説します。
この記事の結論
- 古いビルでは、配管や盤が古いケーブルで満杯、使われていない線が分からない、ラックが熱い、図面がない、という問題が重なりがちです
- 更新は「現状調査→ケーブルの特定とラベリング→撤去と整理→新しい配線→テナントとの調整→図面化」の順で進め、使用中の線を切らないことを最優先にします
- 配管に空きができると光回線を引き込みやすくなり、共用部Wi-Fiや防犯カメラの更新と同時に行えば、工事と告知を一度で済ませられます
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ビルの通信設備とは？MDF・EPS・通信ラックの役割
ビルの通信設備は、外から引き込んだ回線をテナント区画まで届けるための盤・通り道・機器の集まりです。中心になるのは次の3つです。
- MDF（主配線盤）：MDFとは、外から引き込んだ通信回線をビルの中で最初に受け、各階・各区画へ振り分ける主配線盤のことです。1階や地下の機械室にあるのが一般的です
- EPS：EPSとは、電気や通信のケーブルを上下の階へ通すため、各階の同じ位置に設けられた縦の通り道のことです
- 通信ラック：通信ラックとは、ルーターやスイッチなどのネットワーク機器をまとめて収める棚のことで、共用部Wi-Fiや防犯カメラの機器もここに入ります
回線はMDFからEPSを上がり、各階の天井裏の配管を通ってテナント区画に届きます。どこか1か所でも通り道がふさがったり機器が止まったりすると、その先のテナントすべてに影響が出ます。
築年数の経ったビルで起きる通信設備の老朽化
古いビルの通信設備では、次の4つの問題が重なって起きがちです。
- 配管や盤が古いケーブルで満杯：歴代のテナントの電話線やLANケーブルが撤去されずに残り、新しいケーブルを通す空きがありません
- どれが生きているか分からない：使われていない電話線や同軸ケーブルが、使用中の線と見分けがつかないまま残ります。同軸ケーブルとは、テレビのアンテナ線などに使われる、芯線を筒状の導体で包んだケーブルのことです
- ラックの換気が悪く機器が熱い：狭い機械室やEPSに機器が増えて熱がこもり、故障や寿命の短縮につながります
- 図面がない：配線図が残っていない、または今の状態と合っていません。管理会社が替わり、引き継がれていないこともあります
テナントの電話がIP電話や携帯電話に替わり、使われなくなった電話線が残り続けることも珍しくありません。問題の根っこは「どれが生きているか分からないから、誰も触れない」ことで、その間にもケーブルは増え続けます。
通信設備の点検チェックリスト
扉を開けて見るだけで確かめられる項目もあります。テナントの入れ替えなどの機会に確認しておくと、更新の時期を判断しやすくなります。
| 確認する場所 | 見るポイント |
|---|---|
| MDF室・EPSの配管 | 新しいケーブルを通す空きがあるか。古いケーブルが垂れ下がっていないか |
| ケーブルと盤 | どのテナント・設備の線か、ラベルで分かるか |
| 通信ラック | 機器が熱を持っていないか。換気があるか。電源がたこ足になっていないか |
| 床や壁の貫通部 | ケーブルが通る穴の防火の処理が崩れていないか |
| 部屋の状態 | 物置きになっていないか。ほこりや水漏れの跡はないか |
| 図面 | 配線図があり、今の状態と合っているか |
ポイント：点検のときは、扉の中を写真に撮っておくだけでも価値があります。業者に相談するとき、現地調査の前でも状態をおおまかに伝えられます。
通信ラックと配線の更新の進め方
更新は、残っているケーブルを特定してから撤去し、新しい配線を通して図面に残す順番で進めます。いきなり撤去から始めないことが、トラブルを防ぐ近道です。
- 現状調査：MDF・EPS・各階の配管と通信ラックを見て、写真と寸法を記録します
- 残っているケーブルの特定とラベリング：テナントや回線事業者に確認しながら使用中の線を見分け、ラベルを付けます
- 撤去と整理：使われていないと確かめた線だけを撤去し、ラック内の機器と配線を整えます
- 新しい配管・ケーブル：空いた配管に光ファイバーやLANケーブルを通し、将来のテナント用の予備も確保します
- テナント工事との調整：作業日や通信が止まる可能性を事前に知らせ、テナントの内装工事とも日程を合わせます
- 図面にまとめる：配線図・ラックの機器配置・ラベルの一覧を作り、管理会社と共有します
通信ラックを全面的に入れ替えるときは、換気や電源の容量もあわせて見直します。最後に図面とラベルを残しておけば、次に触る人が迷わず、同じ状態に戻りにくくなります。ラベリングと配線図の残し方はオフィスのLAN配線整理の費用と進め方も参考になります。
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テナントへの影響を抑える工夫
使用中の回線を止めずに新しい配線を通し、切り替えが必要な作業は時間を決めて短く行うのが基本です。
- 事前の告知：作業日と、通信が止まる可能性のある時間帯をテナントに知らせます
- 生きている線は残す：使用中の線を残したまま新しい配線を通し、切り替えは最後にまとめます
- 系統ごと・フロアごとに進める：一度に全館を止めず、影響の範囲を小さくします
- 夜間・休日の作業：営業時間に響く作業は、夜間・休日の作業もご相談ください（料金はお見積もりでご案内します）
テナントの機器が共用部のラックに入っている場合は、持ち主の立会いのもとで作業します。
更新で得られる効果：光回線の引き込みと共用部の設備
配管に空きができてルートがはっきりすると、光回線の引き込みや、共用部の設備の更新が進めやすくなります。
光回線を引き込みやすくなる
新しいテナントが光回線を申し込んでも、配管に空きがない、ルートが分からないといった理由で「工事不可」になることがあります。区画までのルートを確保しておけば、入居から回線が使えるまでの時間を短くでき、テナントに選ばれる理由の一つになります。原因と対処はテナントビルで光回線を引き込みできないときの対処法で解説しています。
共用部Wi-Fiや防犯カメラと同時に更新する
共用部Wi-Fiや防犯カメラの機器は、同じ通信ラックに収まることの多い設備です。同時に更新すれば給電用のスイッチや停電対策の電源装置を共有でき、天井を開ける作業やテナントへの告知も一度で済みます。整備の考え方はビル共用部Wi-Fiでテナント獲得を加速する方法と防犯カメラとLAN工事を同時に依頼するメリットで紹介しています。
福岡で更新を考えるときのポイント
天神・博多駅周辺では建て替えで新しいビルが増え、築年数の経ったビルは通信設備の面でも比べられるようになっています。中央区・博多区の中小規模のビルでも、テナントの入れ替えに合わせて共用部の通信設備をまとめて見直すと、工事の手間とテナントへの影響を一度に抑えられます。福岡の夏は高温多湿のため、換気のない機械室では機器の熱対策も欠かせません。
自分でできること・業者に頼む目安と費用
点検や情報集めはオーナー・管理会社の方でもできます。ケーブルの撤去や新しい配線からが、業者に頼む目安です。
- 点検と写真：チェックリストに沿って扉の中を確かめ、写真を残します
- 図面と記録を探す：竣工図や過去の工事の記録、回線事業者との契約を集めておきます
- 退去時のルールづくり：テナントの退去時に撤去する範囲を決めておくと、使われない線が増えにくくなります（事務所退去の原状回復でLAN撤去はどこまで？）
使われていないように見えるケーブルでも、警報やエレベーターの通報用の回線につながっていることがあり、自己判断で切ると安全に関わる設備が止まるおそれがあります。また、ラックに空きがあり整理だけで済む場合は、全面入替えまでは要りません。
| 内容 | 参考価格 |
|---|---|
| 共用部通信ラックの全面入替え | 200,000円〜 |
| テナント区画への構内配線（MDF・EPS〜区画） | 50,000円〜 |
| 共用部Wi-Fi（小規模） | 300,000円〜 |
いずれも2026年10月時点の目安です。派遣費10,000円が別途かかり、機器を伴う工事は機器代も別途です。対応内容はビルオーナー・管理会社向けのページをご覧ください。
ビルの通信設備の更新でよくあるご質問
Q. 更新工事の間、テナントのインターネットは止まりますか？
止まらないように進めるのが基本です。使用中の回線は残したまま新しい配線を通し、切り替えが必要な場合は、時間を決めてテナントに事前にお知らせします。
Q. どのケーブルが使われているか分からなくても依頼できますか？
できます。分からない状態から調べるのが、更新の最初の工程です。テナントや回線事業者に確認しながら特定し、ラベルを付けていきます。
Q. 回線事業者の機器も動かしてもらえますか？
回線事業者の設備は事業者の持ち物のため、移設には事業者への依頼が要ります。工事の日程に合わせた事業者との調整は、ご相談いただけます。
Q. 更新の時期の目安はありますか？
築年数で一律には決まりません。チェックリストで問題が見つかったかどうかで判断し、テナントの入れ替えや共用部の設備の更新を、まとめて見直す機会にするのがおすすめです。
まとめ：通信設備の更新は「どれが生きているか」を確かめることから
築年数の経ったビルの通信設備は、配管の満杯、使われていない線、熱、図面のなさが重なって老朽化していきます。更新は、使用中のケーブルを特定してから撤去し、新しい配線を通して図面に残す順番で進めれば、テナントへの影響を抑えられます。光回線の引き込みや共用部Wi-Fi・防犯カメラの更新とまとめれば、工事も告知も一度で済みます。MDF室や通信ラックの写真をLINEで送っていただければ、更新が必要かどうかからお返事します。整理だけで足りる場合は、そうお伝えします。
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